Недвижимость для гражданства Турции: правило $400 000, оценка и проверка объекта

BRIDGES из своей практики говорит то, что я повторяю каждой семье, которая смотрит на Турцию: большинство отказов связаны не с заявителем, а с объектом. Его уже использовали для чьего-то гражданства, продавцом оказался не тот человек, оценка вышла ниже цены или купили долю вместо целого объекта. Поэтому эта статья про сам актив и про то, как проверить его до задатка.

Что на самом деле требует регламент

Статья 20 Регламента о применении Закона о турецком гражданстве описывает два способа использовать недвижимость:

1. Завершённая покупка. Вы покупаете землю с оформленной собственностью или правом застройки либо объект со зданием стоимостью не менее $400 000 или эквивалента в другой валюте, и в реестре ставится запрет продажи минимум на три года.
2. Нотариальный предварительный договор. По объекту с оформленной собственностью или правом застройки вы заранее платите не менее $400 000 по предварительному договору, заверенному нотариусом. Договор регистрируют в реестре с обязательством не передавать и не уступать его три года.

Соответствие условию определяет Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Invest in Türkiye добавляет практическую сторону: в заявлении о покупке вы указываете, что покупаете для гражданства, эта цель отражается в тапу, и вы декларируете, что не продадите объект три года. После регистрации в реестре вы получаете справку о соответствии, с которой подаёте на ВНЖ и гражданство.

Три суммы, каждая из которых должна дотянуть до $400 000

BRIDGES описывает порог как проверку трёх независимых цифр. Каждая должна быть не меньше $400 000:

• цена в официальном тапу;
• стоимость в отчёте лицензированного оценщика, поданном через систему TADEBIS;
• деньги, реально переведённые через турецкий банк.

Если хотя бы одна цифра ниже, в деле отказывают. Долларовые суммы пересчитывают по эффективному курсу продажи Центрального банка Турецкой Республики на дату определения, так написано в регламенте.

Правила оценки в 2024 и 2026 годах

По хронологии официальных изменений, которую ведёт BRIDGES:

• С февраля 2024 года отчёт об оценке действует три месяца.
• С 28 сентября 2026 года отчёт может готовить любая оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK), а не только GEDAŞ. Документ о подтверждении суммы действует 12 месяцев вместо 6, а при покупке у инвестиционных фондов недвижимости (GYO) нужен отчёт об оценке.

Совет, который я даю всем: не полагайтесь на оценщика, которого предлагает застройщик, продающий вам квартиру. У BRIDGES опубликован отзыв клиента именно о такой ошибке: оценщик застройщика поставил стоимость ниже порога.

Какие объекты не подходят

По разъяснениям земельного реестра и практике BRIDGES:

• Уже использованный. Объект, на основании которого кто-то уже получил гражданство, не подойдёт никогда.
• Недавно купленный у иностранца. Вторичный объект не подходит, если в последние три года он перешёл к турецкому владельцу от иностранца или от человека, получившего гражданство по этой программе.
• Связанные продавцы. Нельзя покупать у супруга и близких родственников, у своей компании или у компании родственника.
• Доли. Если несколько иностранцев покупают один объект в совместную собственность, его использовать нельзя. А целый объект, который один иностранец покупает у нескольких владельцев, подходит.

Набрать $400 000 можно несколькими объектами. Продавцы редко сами рассказывают историю квартиры, поэтому её нужно проверить до задатка.

Как должны пройти деньги

Регламент требует, чтобы валюту до сделки продали банку, работающему в Турции, а он продал её Центральному банку. BRIDGES объясняет, как это выглядит на практике: банк выдаёт справку о продаже валюты (DAB) с указанием объекта, продавец получает лиры. В заверенную сумму нельзя включать НДС, комиссии и пошлины. Наличные и криптовалюта не подходят.

До сделки вам понадобятся турецкий налоговый номер и счёт. У BRIDGES есть кейс о покупательнице в Анталье, которая узнала об этом за одиннадцать дней до подписания, и о том, как счёт успели открыть вовремя. Банковскую часть готовят до договора, а не параллельно с ним.

Что проверить до задатка

Invest in Türkiye перечисляет несколько пунктов, которые я бы добавила в любой чек-лист:

• Право собственности переходит только после регистрации в земельном реестре. Предварительный договор сам по себе объект не передаёт.
• Ипотеку, аресты и другие ограничения нужно проверить до начала процедуры. Базовые сведения об участке есть на parselsorgu.tkgm.gov.tr.
• Иностранец может приобрести в сумме до 30 гектаров, а все иностранцы вместе не больше десяти процентов площади частной собственности в районе.
• В военных зонах иностранцы покупать не могут, в особых зонах безопасности нужно разрешение губернатора.
• Если вы покупаете землю без здания, в течение двух лет нужно подать в профильный орган проект застройки.

Что заложить в бюджет кроме цены

В расчёте BRIDGES указаны пошлина за переоформление тапу (tapu harcı) 4%, комиссия агентства 2% плюс НДС, отчёт лицензированного оценщика, сборы реестра и справка об инвестиции, обязательная страховка от землетрясений DASK, расходы на ВНЖ, паспорт и ID-карту, а также присяжные переводы, нотариус и апостили. Пошлины считаются в лирах и подтверждаются на дату сделки.

Через три года

Когда запрет снят, объект можно продать. BRIDGES напоминает о двух разных датах: запрет заканчивается через три года, а налог на прирост капитала для физического лица перестаёт действовать только после пяти лет владения. Продажа между третьим и пятым годом облагается по прогрессивной шкале с индексацией. Планируйте выход, держа в голове обе даты, и выбирайте объект сразу с расчётом на перепродажу.

Полный перечень того, что проверяет BRIDGES и сколько это стоит, есть на странице о гражданстве Турции за инвестиции. Следующий шаг: порядок подачи. Проверено 18 октября 2026.